[摘要] 据媒体报道，化解过剩产能，开展降低实体经济企业成本行动，化解房地产库存和防范化解金融风险等“四个歼灭战”，将成为未来中央经济工作会议的重要内容。而在化解房地产库存方面，多项政策有望推出。
自去年以来，“去库存”取代“控房价”，成为当之无愧的楼市新主题。11月10日，中央财经领导小组第十一次会议提出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。业内人士指出，房地产政策再次释放调整信号，意味着去库存仍将是重点。然而如何理解库存并测算库存，是评判未来市场和政策走势的步。面对房地产库存多少的追问，各方有不用的版本。有专家表示年底促销式的政策红利，并无实质性作用。
化解三四线城市的楼市库存难题不是靠短期政策能够实现的，还需国家部委统筹考虑，统一实施。据媒体报道，化解过剩产能，开展降低实体经济企业成本行动，化解房地产库存和防范化解金融风险等“四个歼灭战”，将成为未来中央经济工作会议的重要内容。而在化解房地产库存方面，多项政策有望推出。
去库存政策继续升级
在中央喊话“去库存”之后，多个地方政府开始出台楼市新政。12月8日起，东莞市开始实施公积金贷款新政，二套房房贷首付降至两成，异地贷款买房低首付比例降至四成。业内人士认为，预计未来会有更多地方政府出台楼市新政，刺激市场成交以达到去库存的目的，但这类政策的预期效应较弱，未来二三线城市中，房企仍将通过以价换量等促销策略完成去库存。
据了解，12月4日，东莞市住房公积金管理中心发布《关于进一步调整我市住房公积金贷款首付款比例和异地贷款相关政策的通知》。《通知》规定，二套房房贷首付降至两成，异地贷款买房低首付比例降至四成，并于12月8日起正式实施。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示，此次东莞公积金政策调整，利好东莞楼市的发展。东莞户籍以公积金购房首付比例由三成降至两成，入市门槛再次降低，加上贷款利率处于低位，将有利加快刚需和改善购房者入市，利于东莞楼市去库存。
事实上，山西是在领导人系列去库存讲话后出台系列刺激楼市政策的地方政府。11月19日，山西省政府公布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》。《意见》对房地产政策进行了重大调整。其中规定，取消商品房购房限制。包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；取消商品住房销（预）售价格申报制度；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。
中原地产首席分析师张大伟认为，今年以来鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量，更是由于楼市正面临痛苦的去库存阶段，这既关系到启动需求，又关系到化解风险。为此，中央政府一方面从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市；另一方面通过住房保障货币化安置以加快商品房库存消化。为了千方百计实现去库存目标，除了从市场需求端因地施策之外，对供应端即土地市场的调节也成为楼市政策的一大重点。
其实从去年的3月份开始，在国家要求房地产调控实行分类指导之后，各个地方政府就开始了“救市竞赛”，房贷新政、公积金新政、贷款首付比例降低，支持人才购房等等。为鼓励市民掏钱购房，前些时候，兰州市政府还出台新政，购买第二套新建商品房住宅的家庭可享受高60%的契税补贴。
此政的目的很明确，就要是去库存。今年主要城市楼市复苏，但兰州的库存不减反增，市场疲弱。在中央“化解房地产库存”的方针下，贴补新房似乎无可厚非。
但从其补贴内容来看，其中规定购买144平方米以下的，契税由财政给予所缴纳契税税额60%的补贴；购买144平方米以上的，给予所缴纳契税税额50%的补贴。过去八年，我国的普通住宅标准，有一个重要条件：144平米以下。这也就意味着，兰州这个补贴力度相当大，超出常规救市，升级为全面救市，不仅救合理需求，同时也救中性需求。其目的，就是要尽快拉起低迷的市场。
另外，从其时间期限来看，仅限于2015年8月1日至12月31日期间网签备案的第二套新建商品房。这可真是一个“短命”的新政。过去多年，在楼市低迷时，部分地方政府出台临时性的救市政策，会规定一年左右的优惠期限。但从来没出现过只有四个月寿命的新政，这几乎有点像资金紧张开发商的年底大促销。
从兰州地方的楼市新政可以看出，以往依靠楼市土地财政的地方政府正在面临着极大的困窘：一方面，经济不景气，况且土地出让金收入大减，地方财政原本就困难，补贴契税属于地方财政自掏腰包；另一方面，楼市低迷，急需有力度的刺激需求，突破底限地救助二套房，实属无奈之举。四个月超短期限，实属割肉饲虎。
舍不得孩子，套不住狼。年底促销式的政策红利，并无实质性作用。化解三四线城市的库存难题不是靠短期政策能够实现的，还需国家部委统筹考虑，统一实施。
正如报道中指出，政府调控“去库存”的目的不在于继续助推房地产，而是帮助地方政府在这个过程中逐步摆脱土地财政和房地产依赖症。
为此，从宏观层面考虑，首先需要的还是房地产税制改革的跟进。这需要财政部和国税总局联手出台新政，比如对于二手房交易不妨取消营业税；对于一手房市场，鉴于个税改革所需时间较长，此前有消息称暂时性的针对首套房和二套房中的普通住房，实行单项房贷利息抵扣个人所得税也无不可。
总之，去库存的“歼灭战”需要整体统筹，如果只是单靠地方政府这种“撕扯式”的超短期契税补贴，将失之混乱。
房价暴跌10城
1、温州样本平均价格：21948元/平方米
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
