[摘要] 近期习近平、李克强等国家领导人的相关讲话中多次提及房地产高库存，也可知去库存成为当前中国经济领域的重要工作。楼市库存怎么办？四张图让你彻底了解楼市库存！
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">国家领导人习近平11月10日在中央财经领导小组会议上强调，要化解房地产库存，促进行业持续发展。业内感觉曾经失去的爱又回来了，开始憧憬有新的提振楼市的政策出台，房地产上市公司的股票跃跃欲试。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">老大放话要解决的问题肯定是一件大事。楼市库存到底有多严重，直接上图。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">截至2015年10月底， 待售房面积6.9亿方。这个数字是很吓人的，今年前10个月，商品房也不过卖了9.5亿方。值得注意的是，国家统计局对待售房的定义是，已竣工的可供销售或从未租出的商品房。房地产行业实行预售制，如果直到竣工还没找到买家，很大程度上意味着砸开发商手里了。除非是开发商在一线城市待价而沽的高端房，消化这些待售房并非易事。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">三四线城市是待售房重灾区。国家统计局重点监测以直辖市、省城和副省级城市为主体40个城市。2015年前10个月，这40个城市销售面积增速稳定。除此之外的非重点城市拖后腿。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">待售房从2011年底的2.7亿方增加到2015年10月底6.9亿方，三年多来增加1.5倍。这么多的待售房意味着什么？毫无疑问是中国沉淀资金多的过剩产能。煤炭、钢铁是产能过剩的大户，沉淀的资金不过数千亿量级，跟楼市相比是小巫见大巫。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">全联房地产商会会长聂梅生在2015中国不动产金融年会上算了一笔账：土地成本、建安成本加上沉淀资金利息，按成本5000元/方计算，近7亿方差不多压了3万到4万亿在里面。按资产负债率50%来算，银行和金融机构的贷款也有差不多两万亿在里面。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">开发商去库存迫在眉睫。图2是过去一年来房地产开发企业到位资金增速，一直在正负零的位置徘徊。房子卖不动，钱回不来。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">在企业微观层面上，开发商也饱受待售房的痛苦。以开发商现在10%一线的净利率计算，如果针对滚不动的滞销房计提足额减值，不少房企这些年来的利润将直接清零。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">图3是20房企截至2015年6月末待售房成本与2014年销售额的比值。值得说明的是，绿地、万达两大拿未在财报里披露存货结构，因此只有18家房企的数据；金科股份入围20略有点牵强，是因为佳兆业陷入销售停顿而补缺。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">如图3，周转率一直不高的绿城数据不错，是因为分母因素，绿城2014年销售额包含大量合作项目，如果用权益销售额做分母，绿城的数据没这么好。万科的待售房占比只比产业地产龙头华夏幸福高一点，是同类房企中数据好的。万科大力向服务业链条转型，是因为待销房包袱轻。否则，掉进库存滞销的坑里就无暇转型。不少房企已完工待售物业负担沉重，各有各的难处，此处人艰不拆。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">天塌不下来。既然习大大向房地产库存宣战，这说明问题已经充分暴露，事态已经触底，你以为领导会干没把握的事吗？在国家统计局的数据上，也可以找到支撑。
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RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">2015年前10月，待销房净增6463万方，净增加量只是2014全年的一半。同比2014年底10.4%的增长幅度也是近四年来低。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">今年前10个月，开发企业购置土地面积同比减少33.8%，新开工面积下降13.9%，商品房销售面积增长7.2%。未来一段时间供给端收缩，如果需求端保持稳定，待销房库存将逐渐消化。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">通过地方政府债务置换，决策层打掉政府平台高息负债堰塞湖；房企借助融资松绑和市场利率下行，也置换高息融资和优化债务结构。系统性风险解除，为房企攻坚待销房创造了良好的外围条件。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">但现在还不是长舒一口气的时候。楼市调整松绑以来，按揭贷利率已是历史低，还有二孩政策搅动需求，但待销房量还是惯性往上顶。对限购放松、利率下降、降低首付，消费者进一步买账力度有限。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">这几天市场上对政府加持楼市的政策憧憬越来越盛，拭目以待看政府还能不能出大招。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">关于去库存，杨伟民表示：化解房地产库存，促进房地产持续发展，不能片面的理解为仅仅是为了当期经济增长，更主要的是为了推进以人为本的城镇化，促进农民工在城镇定居落户。但是促进农民工市民化，光靠户籍制度改革是不行的，还要深化住房制度改革，使他们形成在城镇买房、特别是租房的预期。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">值得关注的是，11月11日，李克强总理主国务院常务会议时也指出，要以改革创新破除制约消费扩大的体制机制障碍，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。还有，十三五规划也提出：深化住房制度改革。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">由此可知，为去库存，稳定楼市，接下来房地产政策还将继续放松，主要分为两个层面：一个层面是中线改革，另一个层面是短线政策。改革层面，主要是户籍制度改革和住房制度改革。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">关于户籍制度改革。2014年7月出台的《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》规定，进一步调整户口迁移政策，统一城乡户口登记制度，全面实施居住证制度，加快建设和共享国家人口基础信息库，稳步推进义务教育、就业服务、基本养老、基本医疗卫生、住房保障等城镇基本公共服务覆盖全部常住人口。到2020年，基本建立与全面建成小康社会相适应，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">可见，目标非常明确，就要让外来常住人口享有基本的公共服务。其实，很多外来务工员不愿在城市扎根，不愿购房，除了赚钱能力与购房能力之外，还有基本公共服务享受不到的原因。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">国家统计局发布的2014年农民工监测调查报告显示，我国农民工总量27395万人，同比增长1.9%。其中，外出农民工16821万人，增长1.3%；本地农民工10574万人，增长2.8%。可见，我国农民工总量仍在继续增加，但增速也在继续回落。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">外出农民工中，在单位宿舍居住的占28.3％，比上年下降0.3个百分点；在工地工棚和生产经营场所居住的占17.2％，比上年下降0.5个百分点；租赁住房的占36.9%，比上年提高0.2个百分点；在务工地自购房的农民工占1%，比上年提高0.1个百分点。自购房农民工比例提高，主要是在小城镇自购住房的农民工增加。在自购房农民工中，在小城镇购房的农民工占49.1%，比上年提高2.7个百分点。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">显而易见，自购房的比重略有增长，但仍然非常低，而且主要在小城镇。这反映了两点：一是农民工收入偏低，多数只能在小城镇购房；二是农民工在大中城市，享受不到市民化的公共服务，即便有一定的购房能力，也不愿扎根生活。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">另外，2015年四川省进城务工人员现状调查显示：在务工城市拥有自购房的比例占22.5%，没有在城镇购房的进城务工人员中，未来三年有城镇购房意愿的占23.7%。比较可知，作为西部省份的四川，由于大中城市和小城镇房价不高，且数据多为省内农民工，在家乡城镇购房意愿和购房能力远超平均水平（主要是东部大中城市房价偏高，而且跨省农民工较多）。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">但是，当前也存在一个突出问题。外来人口与农民工，更愿意落户工资水平较高的大中城市，甚至是一线城市。而当前户籍改革的方针是：全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。因此，农民工自购房多在小城镇，可能与与落户容易有关。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">接下去，为了加速落户，相关部委很可能出台一些细化措施：比如，从财政支持上，健全财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制；为了鼓励农民落户城镇，会在一定时期内维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体分配权；为了促进农民资产变现，增加在城镇的购房能力，将加快建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">而各地也将加快落实中央户籍改革政策，其实一年多来，多地已划定新型户籍制度成型期，不少省份出台的户口迁移条件比国版宽松，居住证制度已成为共识。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">关于深化住房制度改革。关于这一改革，十三五规划中有提及，但中央文件及相关部门，一直没有阐述。我国住房制度改革，始于上世纪80年代，加速于90年代，1998年的“23号文”标志着全面结束福利分房，实行货币化分房。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">其后，在快速推进的住宅商品化和市场化过程中，地方政府没有很好的落实“23号文”当中规定的住房保障。因此，从2006年开始，中央加强住房保障，2007年出台“24号文”，2008年四季度开始大建保障房，2010年提出十二五新建3600万套保障性安居房。近年加力推进棚户区改造。十三五规划要求加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">我的理解是，住房制度改革大局已定，核心是住房供应双轨制：商品房和保障房，但确实还有值得深化之处。比如，金融方面，公积金制度必须改革，建立政策性住房银行，推进房贷资产证券化（MBS）；针对外来务工人员，只要是常住人员，拥有居住证，就应根据其居住年限、社保等情况享受程度不等住房保障；完善城市更新（旧改、棚改、城中村改造）政策。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">刚才讲的是长线的改革层面，但是改革是个缓慢推进的过程，对于房地产去库存的也只能是逐步缓解困局，要想打一场“歼灭战”，则急需的是“救兵”。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">这就需要依靠短线政策来解决。简而言之，需要靠四个措施：其一，个人房贷进一步宽松，首付仍有降低的空间。其二，财税政策加大支持力度，取消二手交易的营业税，暂缓房地产税立法，首套房贷利息可抵个人所得税。其三，货币政策继续宽松，降准降息继续。其四，棚改拆迁补贴，以货币为主，实物为辅。
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